Taxa do Airbnb e da Booking.com em 2026: quanto a gestora paga e quando a reserva direta compensa
No Brasil, o Airbnb cobra 16% do anfitrião na taxa única, obrigatória para quem usa software de gestão. A Booking.com subiu a comissão do programa de parceiros preferenciais de 15% para 18% em julho de 2026. Numa reserva de exemplo de R$ 2.000, a reserva direta deixa R$ 255 a mais para o proprietário que o Airbnb.
Quanto o Airbnb cobra do anfitrião em 2026?
Depende da estrutura de taxa do anúncio. Na taxa única, o Airbnb desconta 16% do pagamento do anfitrião no Brasil. Na taxa dividida, o anfitrião paga 4%, e o hóspede paga a outra parte.
Os números são da central de ajuda do Airbnb (artigo 384), lida em 26 de outubro de 2026:
| Estrutura | Quem paga | Taxa no Brasil | Quem está nela |
|---|---|---|---|
| Taxa única | Só o anfitrião | 16% do pagamento | A maioria dos anfitriões, hotéis e flats, e quem usa software de gestão de propriedades |
| Taxa dividida | Anfitrião e hóspede | 4% do anfitrião, mais a taxa do hóspede | Quem ainda não migrou |
Fora do Brasil e do México, a taxa única costuma ser de 15,5%. Para a gestora brasileira, vale o número de 16%.
Três pontos pesam na operação de uma gestora:
- Software de gestão leva à taxa única. Se os anúncios estão ligados a um sistema de gestão, a taxa única é obrigatória. Quem administra uma carteira com channel manager está nesse grupo.
- Não há volta. Depois da migração, o anúncio não retorna à taxa dividida. A mudança vale para reservas novas; as confirmadas antes seguem a regra antiga.
- A diária precisa absorver a taxa. Na taxa dividida, parte do custo aparecia para o hóspede. Na única, os 16% saem do valor que a gestora recebe. Se a diária não mudou, o repasse caiu.
Para a taxa dividida, o artigo diz que a taxa incide sobre a diária e as taxas cobradas pelo anfitrião. Para a taxa única, a página não detalha a base. Confira na área de ganhos do Airbnb, reserva por reserva.
Quanto a Booking.com cobra das propriedades?
A comissão base da Booking.com vem no contrato de cada propriedade e aparece na Extranet. Não há uma tabela pública única. O que mudou em 2026 foi o programa de parceiros preferenciais.
Segundo a Brasil Turis, em 24 de junho de 2026, a comissão do programa passou de 15% para 18% em 1º de julho. A FNHRBS liderou uma representação ao Cade contra o aumento, com FOHB, ABIH Nacional, ABR e BLTA.
As entidades estimam que a Booking.com concentre de 40% a 60% das reservas feitas por OTAs no país. Elas também afirmam que quem não adere ao novo percentual pode perder visibilidade na busca. Até 26 de outubro de 2026, não achamos decisão do Cade sobre o pedido.
Na prática, a gestora decide casa a casa:
- No programa preferencial: 18% por reserva, em troca de mais destaque na busca.
- Fora do programa: a comissão do contrato, com o risco de menos destaque apontado pelo setor.
- Paridade de tarifa: a representação ao Cade cita cláusulas de paridade de preço nos contratos. Leia o seu antes de anunciar diária menor no site próprio.
Quanto sobra de uma reserva de R$ 2.000 em cada canal?
Depois da taxa do canal, da limpeza e da comissão da gestora, o proprietário recebe R$ 1.278 pelo Airbnb e R$ 1.533 pela reserva direta. A diferença sai quase toda da taxa.
Os valores são um exemplo: 4 noites, já com a taxa de limpeza, no total de R$ 2.000. A limpeza custa R$ 150 à gestora. A comissão da gestora é de 15% sobre o valor recebido do canal. Na reserva direta, o Pix custa 1%.
| Reserva de R$ 2.000 (exemplo) | Airbnb, taxa única | Booking.com, programa preferencial | Reserva direta com Pix |
|---|---|---|---|
| Taxa do canal | R$ 320 (16%) | R$ 360 (18%) | R$ 20 (1%) |
| Valor recebido | R$ 1.680 | R$ 1.640 | R$ 1.980 |
| Limpeza | R$ 150 | R$ 150 | R$ 150 |
| Comissão da gestora (15% do recebido) | R$ 252 | R$ 246 | R$ 297 |
| Repasse ao proprietário | R$ 1.278 | R$ 1.244 | R$ 1.533 |
A tabela mostra três coisas:
- A reserva direta rende para os dois lados. O proprietário recebe R$ 255 a mais que no Airbnb, e a gestora, R$ 45 a mais. É um argumento para o proprietário apoiar o canal próprio.
- A base da comissão muda a conta. Se a gestora cobra 15% sobre os R$ 2.000 brutos, recebe R$ 300 em qualquer canal. Aí a taxa do canal sai toda do repasse. Escreva no contrato de administração qual é a base.
- Airbnb e Booking.com ficam perto. No exemplo, a diferença é de R$ 34. O que move o resultado é quanto da carteira passa pelas OTAs, não qual OTA.
Num mês com 40 reservas desse tamanho, cada 10 reservas que migram do Airbnb para o canal direto somam R$ 2.550 a mais nos repasses.
Como ajustar a diária à taxa única do Airbnb?
Calcule a diária a partir do valor líquido que você quer receber, não do preço que o hóspede vê. A conta é: diária = líquido desejado ÷ (1 − taxa).
Um exemplo: para receber R$ 425 por noite com a taxa única de 16%, a diária precisa ser de R$ 506 (425 ÷ 0,84). Na taxa dividida, com 4% do anfitrião, R$ 443 bastariam. Quem migrou sem rever o preço perdeu essa diferença.
O passo a passo:
- Revise as casas uma a uma depois da migração. A diária antiga com a taxa nova reduz o repasse sem que ninguém perceba.
- Confira a base da taxa no relatório de ganhos de uma reserva real, com e sem a taxa de limpeza.
- Compare o líquido por canal no mês, não a diária anunciada. É o líquido que vira repasse.
- Avise o proprietário antes do extrato. Ele vai ver uma taxa maior por reserva. A explicação que chega antes da pergunta evita a desconfiança.
- Cheque a paridade com a Booking.com antes de baixar o preço em um canal e não no outro.
Quando a reserva direta compensa?
A reserva direta compensa quando o hóspede chega pelo canal da gestora: site com a marca, Google, Instagram, indicação ou quem já reservou direto. Ela não serve para tirar do Airbnb uma reserva que nasceu lá.
A política "Preços e transparência de pagamentos" do Airbnb (artigo 2799) proíbe links para fora da plataforma nos anúncios e nas mensagens. Também proíbe desconto para reservar fora e remarcar ou estender reservas fora. A regra alcança reservas futuras ou repetidas. Não use a conversa do Airbnb para levar o hóspede ao seu site.
Com o canal próprio construído, quatro peças fazem a reserva direta funcionar:
- Sinal por Pix com a regra aceita. Na locação para temporada, a Lei do Inquilinato permite receber os aluguéis de uma vez e antecipadamente (art. 49). A temporada vai até 90 dias (art. 48).
- Contrato com a lista de móveis. Na casa mobiliada, a descrição dos móveis e utensílios é obrigatória no contrato (art. 48, parágrafo único). Ela também é a base da vistoria na saída.
- Regra de cancelamento antes do pagamento. Pelo art. 46 do Código de Defesa do Consumidor, o contrato não obriga quem não teve a chance de conhecê-lo antes. O hóspede aceita a regra no mesmo link do Pix.
- Caução e vistoria próprias. A proteção do Airbnb contra danos vale para as reservas do Airbnb. Na reserva direta, a gestora define a caução e guarda as fotos.
Para o fluxo da casa entre uma estadia e outra, veja como organizar a limpeza na virada do mesmo dia.
Como o CERNE resolve
O CERNE junta os canais num calendário e leva a taxa de cada reserva até o extrato do proprietário.
- Calendário dos canais. As reservas do Airbnb, do Booking.com e diretas ficam numa grade por imóvel, pelo channel manager de mercado. Cada reserva carrega a taxa do canal.
- Reserva direta com sinal. O hóspede reserva pelo site da gestora, aceita a regra de cancelamento e paga o sinal por Pix no mesmo link.
- Repasse por imóvel. Diárias de cada canal, limpezas, comissão e despesas somam no imóvel. A base da comissão segue o contrato de cada proprietário.
- Extrato por link. O proprietário abre o extrato do imóvel, e o total é o mesmo do Pix. Uma pessoa libera o envio.
- Pergunta direta. No assistente de IA, a gestão pergunta "quanto cada canal deixou de líquido em outubro, por casa?". A resposta vem com o dado da operação.
O pacote de temporada está sendo construído na operação da casastemporada.com, gestora em Porto Seguro e Guarulhos que está trocando de sistema. Veja os fluxos na página de hotelaria e temporada e os cartões de cada função. Para escolher a ferramenta, leia o que comparar num sistema para aluguel por temporada.
Comece pelo diagnóstico
A tabela deste texto usa números de exemplo. A da sua gestora usa os seus extratos. Comece pelo diagnóstico da sua operação: a nossa equipe calcula o líquido de cada canal por imóvel e revisa a base da comissão com você. Agende o diagnóstico.
Perguntas frequentes
- Quanto o Airbnb cobra do anfitrião no Brasil?
- Na taxa única, 16% do pagamento do anfitrião. Na taxa dividida, 4% do anfitrião, mais a taxa paga pelo hóspede. Os números são da central de ajuda do Airbnb (artigo 384), lida em outubro de 2026.
- Quem é obrigado a usar a taxa única do Airbnb?
- A maioria dos anfitriões, os anúncios de hotéis e flats e quem usa software de gestão de propriedades. Depois da migração, o anúncio não volta à taxa dividida. A mudança vale só para reservas novas.
- Qual a comissão da Booking.com em 2026?
- A comissão base vem no contrato de cada propriedade, na Extranet. No programa de parceiros preferenciais, ela subiu de 15% para 18% em 1º de julho de 2026. O dado é das entidades do setor que acionaram o Cade.
- Posso pedir ao hóspede do Airbnb que reserve direto da próxima vez?
- Não pela plataforma. A política do Airbnb proíbe links para fora nas mensagens e nos anúncios, desconto para reservar fora e remarcação fora. A regra alcança reservas futuras ou repetidas. A reserva direta precisa nascer do canal próprio da gestora.
- Como calcular a diária com a taxa do Airbnb?
- Divida o valor líquido que você quer receber por 1 menos a taxa. Para receber R$ 425 por noite com a taxa única de 16%, a diária fica em R$ 506.
- A comissão da gestora é sobre o valor bruto ou o líquido da reserva?
- Depende do contrato de administração. Sobre o bruto, a taxa do canal sai toda do repasse do proprietário. Sobre o líquido, gestora e proprietário dividem o custo. Escreva a base no contrato e mostre no extrato.
Fontes
- Airbnb, Taxas de serviço do Airbnb (artigo 384), lido em 26/10/2026
- Airbnb, Preços e transparência de pagamentos (artigo 2799), lido em 26/10/2026
- Brasil Turis, Entidades acionam Cade contra aumento de comissão da Booking.com, 24/06/2026
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 48 e 49
- Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990, art. 46