Comisión de Airbnb y Booking.com en 2026: cuánto paga la administradora y cuándo conviene la reserva directa
En Brasil, Airbnb le cobra al anfitrión el 16% con la tarifa única, obligatoria para quien usa software de gestión. Booking.com subió la comisión del programa de socios preferentes del 15% al 18% en julio de 2026. En una reserva de ejemplo de R$ 2.000, la reserva directa le deja al propietario R$ 255 más que Airbnb.
¿Cuánto le cobra Airbnb al anfitrión en 2026?
Depende de la estructura de tarifa del anuncio. Con la tarifa única, Airbnb descuenta el 16% del pago al anfitrión en Brasil. Con la tarifa dividida, el anfitrión paga el 4%, y el huésped paga la otra parte.
Los números son del centro de ayuda de Airbnb (artículo 384), consultado el 26 de octubre de 2026:
| Estructura | Quién paga | Tarifa en Brasil | Quién está en ella |
|---|---|---|---|
| Tarifa única | Solo el anfitrión | 16% del pago | La mayoría de los anfitriones, hoteles y apart-hoteles, y quien usa software de gestión de propiedades |
| Tarifa dividida | Anfitrión y huésped | 4% del anfitrión, más la tarifa del huésped | Quien todavía no migró |
Fuera de Brasil y México, la tarifa única suele ser del 15,5%. Para la administradora brasileña, vale el número del 16%.
Tres puntos pesan en la operación de una administradora:
- El software de gestión lleva a la tarifa única. Si los anuncios están conectados a un sistema de gestión, la tarifa única es obligatoria. Quien administra una cartera con channel manager está en ese grupo.
- No hay vuelta atrás. Después de la migración, el anuncio no vuelve a la tarifa dividida. El cambio aplica a las reservas nuevas; las confirmadas antes siguen la regla anterior.
- La tarifa por noche tiene que absorber la comisión. Con la tarifa dividida, parte del costo lo veía el huésped. Con la única, el 16% sale del monto que recibe la administradora. Si la tarifa por noche no cambió, la liquidación bajó.
Para la tarifa dividida, el artículo dice que la tarifa se cobra sobre el precio por noche y los cargos que cobra el anfitrión. Para la tarifa única, la página no detalla la base. Revísalo en el área de ganancias de Airbnb, reserva por reserva.
¿Cuánto les cobra Booking.com a las propiedades?
La comisión base de Booking.com viene en el contrato de cada propiedad y aparece en la Extranet. No hay una tabla pública única. Lo que cambió en 2026 fue el programa de socios preferentes.
Según Brasil Turis, el 24 de junio de 2026, la comisión del programa pasó del 15% al 18% el 1 de julio. La FNHRBS encabezó una denuncia ante el Cade, la autoridad de competencia de Brasil, contra el aumento, con FOHB, ABIH Nacional, ABR y BLTA.
Las entidades estiman que Booking.com concentra del 40% al 60% de las reservas hechas por OTAs en el país. También afirman que quien no adhiere al nuevo porcentaje puede perder visibilidad en la búsqueda. Hasta el 26 de octubre de 2026, no encontramos una decisión del Cade sobre la denuncia.
En la práctica, la administradora decide casa por casa:
- En el programa preferente: 18% por reserva, a cambio de más visibilidad en la búsqueda.
- Fuera del programa: la comisión del contrato, con el riesgo de menos visibilidad que señala el sector.
- Paridad de tarifas: la denuncia ante el Cade cita cláusulas de paridad de precio en los contratos. Lee el tuyo antes de anunciar una tarifa por noche más baja en tu propio sitio.
¿Cuánto queda de una reserva de R$ 2.000 en cada canal?
Después de la tarifa del canal, la limpieza y la comisión de la administradora, el propietario recibe R$ 1.278 por Airbnb y R$ 1.533 por la reserva directa. La diferencia sale casi toda de la tarifa.
Los valores son un ejemplo: 4 noches, ya con la tarifa de limpieza, por un total de R$ 2.000. La limpieza le cuesta R$ 150 a la administradora. La comisión de la administradora es del 15% sobre el monto recibido del canal. En la reserva directa, el Pix cuesta 1%.
| Reserva de R$ 2.000 (ejemplo) | Airbnb, tarifa única | Booking.com, programa preferente | Reserva directa con Pix |
|---|---|---|---|
| Tarifa del canal | R$ 320 (16%) | R$ 360 (18%) | R$ 20 (1%) |
| Monto recibido | R$ 1.680 | R$ 1.640 | R$ 1.980 |
| Limpieza | R$ 150 | R$ 150 | R$ 150 |
| Comisión de la administradora (15% de lo recibido) | R$ 252 | R$ 246 | R$ 297 |
| Liquidación al propietario | R$ 1.278 | R$ 1.244 | R$ 1.533 |
La tabla muestra tres cosas:
- La reserva directa rinde para los dos lados. El propietario recibe R$ 255 más que en Airbnb, y la administradora, R$ 45 más. Es un argumento para que el propietario apoye el canal propio.
- La base de la comisión cambia la cuenta. Si la administradora cobra el 15% sobre los R$ 2.000 brutos, recibe R$ 300 en cualquier canal. Entonces la tarifa del canal sale toda de la liquidación. Escribe en el contrato de administración cuál es la base.
- Airbnb y Booking.com quedan cerca. En el ejemplo, la diferencia es de R$ 34. Lo que mueve el resultado es cuánto de la cartera pasa por las OTAs, no cuál OTA.
En un mes con 40 reservas de ese tamaño, cada 10 reservas que migran de Airbnb al canal directo suman R$ 2.550 más en las liquidaciones.
¿Cómo ajustar la tarifa por noche a la tarifa única de Airbnb?
Calcula la tarifa por noche a partir del monto neto que quieres recibir, no del precio que ve el huésped. La cuenta es: tarifa por noche = neto deseado ÷ (1 − tarifa).
Un ejemplo: para recibir R$ 425 por noche con la tarifa única del 16%, la tarifa por noche tiene que ser de R$ 506 (425 ÷ 0,84). Con la tarifa dividida, con el 4% del anfitrión, bastarían R$ 443. Quien migró sin revisar el precio perdió esa diferencia.
El paso a paso:
- Revisa las casas una por una después de la migración. La tarifa por noche anterior con la comisión nueva reduce la liquidación sin que nadie lo note.
- Revisa la base de la tarifa en el reporte de ganancias de una reserva real, con y sin la tarifa de limpieza.
- Compara el neto por canal en el mes, no la tarifa por noche anunciada. Es el neto lo que se vuelve liquidación.
- Avísale al propietario antes del extracto. Va a ver una tarifa mayor por reserva. La explicación que llega antes de la pregunta evita la desconfianza.
- Revisa la paridad con Booking.com antes de bajar el precio en un canal y no en el otro.
¿Cuándo conviene la reserva directa?
La reserva directa conviene cuando el huésped llega por el canal de la administradora: sitio con la marca, Google, Instagram, recomendación o quien ya reservó directo. No sirve para sacar de Airbnb una reserva que nació ahí.
La política "Preços e transparência de pagamentos" de Airbnb (artículo 2799) prohíbe enlaces fuera de la plataforma en los anuncios y en los mensajes. También prohíbe descuentos por reservar fuera y reprogramar o extender reservas fuera. La regla alcanza a reservas futuras o repetidas. No uses la conversación de Airbnb para llevar al huésped a tu sitio.
Con el canal propio construido, cuatro piezas hacen funcionar la reserva directa:
- Anticipo por Pix con la regla aceptada. En el alquiler por temporada, la Ley del Inquilinato de Brasil permite cobrar los alquileres de una vez y por adelantado (art. 49). La temporada llega hasta 90 días (art. 48).
- Contrato con la lista de muebles. En la casa amueblada, la descripción de los muebles y utensilios es obligatoria en el contrato (art. 48, párrafo único). También es la base de la inspección a la salida.
- Regla de cancelación antes del pago. Por el art. 46 del Código de Defensa del Consumidor, el contrato no obliga a quien no tuvo la oportunidad de conocerlo antes. El huésped acepta la regla en el mismo enlace del Pix.
- Depósito de garantía e inspección propios. La protección de Airbnb contra daños vale para las reservas de Airbnb. En la reserva directa, la administradora define el depósito de garantía y guarda las fotos.
Para el flujo de la casa entre una estadía y otra, mira cómo organizar la limpieza en el cambio del mismo día.
Cómo lo resuelve CERNE
CERNE une los canales en un calendario y lleva la tarifa de cada reserva hasta el extracto del propietario.
- Calendario de los canales. Las reservas de Airbnb, Booking.com y las directas quedan en una grilla por inmueble, por el channel manager del mercado. Cada reserva lleva la tarifa del canal.
- Reserva directa con anticipo. El huésped reserva por el sitio de la administradora, acepta la regla de cancelación y paga el anticipo por Pix en el mismo enlace.
- Liquidación por inmueble. Noches de cada canal, limpiezas, comisión y gastos suman en el inmueble. La base de la comisión sigue el contrato de cada propietario.
- Extracto por enlace. El propietario abre el extracto del inmueble, y el total es el mismo del Pix. Una persona aprueba el envío.
- Pregunta directa. En el asistente de IA, la gestión pregunta "¿cuánto dejó de neto cada canal en octubre, por casa?". La respuesta viene con el dato de la operación.
El paquete de temporada se está construyendo en la operación de casastemporada.com, administradora en Porto Seguro y Guarulhos que está cambiando de sistema. Mira los flujos en la página de hotelería y alquileres y las tarjetas de cada función. Para elegir la herramienta, lee qué comparar en un software para alquiler vacacional.
Empieza por el diagnóstico
La tabla de este texto usa números de ejemplo. La de tu administradora usa tus extractos. Empieza por el diagnóstico de tu operación: nuestro equipo calcula el neto de cada canal por inmueble y revisa contigo la base de la comisión. Agenda el diagnóstico.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto le cobra Airbnb al anfitrión en Brasil?
- Con la tarifa única, el 16% del pago al anfitrión. Con la tarifa dividida, el 4% al anfitrión, más la tarifa que paga el huésped. Los números son del centro de ayuda de Airbnb (artículo 384), consultado en octubre de 2026.
- ¿Quién está obligado a usar la tarifa única de Airbnb?
- La mayoría de los anfitriones, los anuncios de hoteles y apart-hoteles y quien usa software de gestión de propiedades. Después de la migración, el anuncio no vuelve a la tarifa dividida. El cambio aplica solo a las reservas nuevas.
- ¿Cuál es la comisión de Booking.com en 2026?
- La comisión base viene en el contrato de cada propiedad, en la Extranet. En el programa de socios preferentes, subió del 15% al 18% el 1 de julio de 2026. El dato es de las entidades del sector que acudieron al Cade.
- ¿Puedo pedirle al huésped de Airbnb que reserve directo la próxima vez?
- No por la plataforma. La política de Airbnb prohíbe enlaces externos en los mensajes y en los anuncios, descuentos por reservar fuera y reprogramaciones fuera. La regla alcanza a reservas futuras o repetidas. La reserva directa tiene que nacer del canal propio de la administradora.
- ¿Cómo calcular la tarifa por noche con la comisión de Airbnb?
- Divide el monto neto que quieres recibir entre 1 menos la tarifa. Para recibir R$ 425 por noche con la tarifa única del 16%, la tarifa por noche queda en R$ 506.
- ¿La comisión de la administradora se calcula sobre el valor bruto o el neto de la reserva?
- Depende del contrato de administración. Sobre el bruto, la tarifa del canal sale toda de la liquidación del propietario. Sobre el neto, administradora y propietario dividen el costo. Escribe la base en el contrato y muéstrala en el extracto.
Fuentes
- Airbnb, Taxas de serviço do Airbnb (artículo 384), consultado el 26/10/2026
- Airbnb, Preços e transparência de pagamentos (artículo 2799), consultado el 26/10/2026
- Brasil Turis, Entidades acionam Cade contra aumento de comissão da Booking.com, 24/06/2026
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 48 y 49
- Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990, art. 46